新城地产：稳健成绩单背后，一场商业模式的胜出

在过去的三年里，受政策调控、经济下行等多方面因素影响，中国房地产市场经历了一段时间的调整期。如今经济迎来复苏，加之政策面推动房地产市场平稳健康发展，围绕供需端刺激市场信心修复，房地产行业迎来了好转的迹象。

在此背景下资本市场地产板块的抬升预期也愈渐升温，从市场上各大机构的主流观点来看，其往往更看好优质低估值白马股的机会。究其原因来看，在当前环境下，头部优质企业其整体的抗风险能力更强，率先复苏的概率也更高。

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基于这一逻辑，纵观整个房地产市场，于近日交出年度财报的新城控股(601155.SH)进入到笔者的观察名单，根据公司年报，2022年其实现营业收入1154.57亿元，实现归母净利润13.94亿元。从公司业绩表现来看其展现了兼具稳健与成长的一面，或将是市场关注的方向所在。

1、复盘新城控股的2022，优秀商业模式下的行业稳健穿行者

地产公司的财报这些年市场的关注点实际上并不在业绩的下降上，行业普遍的颓势下，真正具备穿越周期能力的房企理应有两个方面的表现：

其一，可持续的经营能力。这一点可着重围绕房企具体的业务发展情况来探讨。

大部分房企的营收以地产开发、房屋销售为主，过去几年受外部环境影响，房企很难在这方面取得好成绩。而反观之，如若有其他多元业务加持的房企，特别是多元板块对整体业绩贡献不断增大，其表明公司能够一定程度避免单一布局的风险，业绩层面拥有更强的稳定性。

新城控股显然是后者，公司构筑了“住宅+商业”双轮驱动战略，尽管地产业务面临调整，但仍然表现稳健，其全年实现合同销售金额1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。

此外，公司商业板块实现稳步发展，持续创造稳定的现金流助力公司穿越周期。财报显示，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重进一步提升。

其二，财务基本面的安全与否。经济下行背景下，行业迎来多重挑战，房企的财务状况受到各方关注。

从新城控股的表现来看，其在新环境下展现了稳健的一面，持续夯实财务基本盘，抵御市场风险。

一方面，公司保持充裕的在手现金，积极促销售、抓回款，保持现金流畅通，公司经营性现金流连续五年为正。财报显示，截至2022年底，公司在手现金达314.63亿元，公司经营性现金流净额达145.35亿元。

另一方面，公司积极降负债，推动债务结构优化，有效降低融资成本。

过去一年公司有息负债进一步降低。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

受益融资环境改善，公司融资成本亦下降至6.52%。

偿债方面，公司坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的提前或到期偿付，2022年已偿还境内外公开市场债券 127.91 亿元。

总的来看，新城控股的这份财报展现了其较强的经营韧性，能够平稳迈过行业调整期，而这背后核心的驱动便在于公司打造了优异的商业模型，助力跨周期发展。

2、用双轮驱动破局行业发展下半场，打造可持续高质量的增长模型

在房地产新发展模式以及新型城镇化战略的深入推进下，房地产行业迎来了深层次的变革，在笔者看来，双轮驱动的模式是新城控股能够在行业下半场破局的关键。

新城控股构建的这一战略模型，充分展现了其对行业发展脉络有着清晰的把握，同时注重提升自身的抗风险能力，以长期主义视角推动自身发展，构建核心竞争优势。

具体而言，伴随住宅地产开发进入存量时代，新城控股积极拓展商业地产领域，围绕商业综合体的开发以及购物中心的运营管理展开布局，以此形成了差异化的打法。截至3月25日，公司已在全国范围内布局198座吾悦广场。

伴随两大业务板块相互协同、赋能，既能让公司在开发业务中持续提升品质与服务，同时借助商业生态提升品牌力和产品溢价，构建更强劲的市场竞争力。与此同时，商业生态的繁荣受益于开发业务带来的人流，并形成更强的客群粘性，而新城控股也在这一过程中不断优化其商业的全周期能力，夯实其在行业的护城河优势，借助其本身规模上的优势，令后来者难以赶超。

值得注意的是，就在近期证监会和国家发改委先后发布两份文件，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。这之中更是特别提及百货商场、购物中心等城乡商业网点项目。这也意味着，后续新城控股凭借这一模式将有望进一步盘活资产，进入新的发展期。

总的来看，公司借助“住宅+商业”双轮驱动，不断完善自身的业务版图布局，在市场变化中夯实自身竞争力，提升抗风险水平，有望实现持续稳健高质量发展。

从资本市场的角度来看，公司商业板块业务的消费属性以及持续稳健的现金流，将有助于公司的估值逻辑向消费逻辑以及“收租股”逻辑切换，随着后续业务结构持续实现优化，公司估值体系的重塑也将随之而来。

3、产品力、交付力、创新力，行业三好学生价值成长的底层支撑

孙子兵法有言：不可胜者，守也，可胜者，攻也，守则不足，攻则有余。在投资中这条准则同样适用，当没有确定的把握时，应该选择防守，当确定性足够大时，则要敢于积极进攻。

在当前政策转暖和行业修复的大环境下，不确定性仍然犹存，基于此投资者应该更加重视市场上那些兼具安全属性和持续兑现稳健经营能力的优质房企。

新城控股交出的成绩单充分验证了上述特质，而从长期价值成长来看公司亦具有三大支撑力。

其一，产品力。

新城控股高度重视差异化的经营能力的构建，其产品以风格与客群目标两个维度划分，各维度的组合使公司的产品能够满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。多元化以及高质量的产品代表了公司对客户利益的重视，也令其具有更强的市场竞争力，具有获得高品牌溢价机会，进而提升公司整体盈利。

其二，交付力。

作为示范房企，过去一年，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2022年全年已组织交付13.1万套物业。结合行业整体大环境，可以说新城控股的交付力不仅是其社会责任的体现，更是其规范化、精细化的经营管理体系以及高效的经营管理能力的集中体现，强大的交付力下，提升了企业的市场形象，也为公司获得了更多的口碑和市场拓展机会。

值得一提的是，凭借公司稳健的经营业绩和双轮驱动的战略优势，新城控股于近期还荣获“2023房地产开发企业综合实力10强”，连续五年跻身十强；位列“2023房地产开发企业商业地产综合实力10强”第4位；并连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。接连斩获行业大奖也充分体现了业界对其综合实力的认可。

其三，创新力。

新城控股的创新力一方面体现在其借助科技力量对自身业务生态的赋能，另一方面则体现在其持续进阶的商业运营模型。

前者来看，公司通过数字技术的应用对自身经营管理体系进行数字化转型升级，并延申到业务生态层面，如构建智慧商业、打造“智慧商场”，以此为商业赋能，创造智能化商业消费体验。

后者来看，随着2023年的到来，新城商业启动深度运营战略模式升级。深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。通过这一战略模式的创新升级，有望为公司挖掘更多的行业潜在未激活的价值点，打开更大的成长空间。

回归到投资层面，延续上述逻辑，再来看新城控股，目前公司已经处于相对低估状态，公司的发展动能突出，考虑到房地产板块的修复预期较强，伴随着业绩端持续验证成长潜能，公司的估值反转或将只是时间问题。

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